买房时的实际面积和售楼处所说的商业面积是有区别的,商业面积是包含了公摊面积的,比实际面积要大,例如电梯、走廊等都算是公摊面积。
一、公摊面积怎么分
公摊面积是分摊的公用面积的简称,他与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。
1、整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积
包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积,以水平投影面积计算。
2、共有建筑面积
包括套与公共建筑之间的分隔墙,以及外墙(包括山墙)以水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室,管理用房,作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
3、公用分摊建筑面积
指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。
二、公摊面积怎么区分
在目前,我国并没有对于公摊面积是不存在任何的约束的,但是在地方政府却对公摊面积有着原则性的要求。根据2000年实施的“房产测量规范”,可以看出室内的公摊面积主要是分为以下的几个方面:
1、公摊面积,最常见的是大厅,供大家一起使用的门厅、门外的走廊(过道)、楼梯、电梯房、值班警卫室等等。
2、有的墙体也被划分为公摊面积。在住房区域与公用区域之间,通常是会使用分割墙(即外墙)分离开,这时的公摊面积就是墙面投入水中的倒影的一半。